2021 부동산 양도세 개편 들여다보니...

양도세 개편으로 부동산 시장 훈풍 불까?

국회가 주택 양도소득세(양도세) 개편 논의에 착수하면서 얼어붙은 부동산 시장에 훈풍이 불지 관심이 쏠리고 있다. 이번 양도세 개편의 핵심은 1가구 1 주택자의 양도세 비과세 기준을 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정한 것이다.

 

src="https://pagead2.googlesyndication.com/pagead/js/adsbygoogle.js?client=ca-pub-14

 

2008년에 정해진 고가 주택의 기준을 물가상승을 감안해 손 볼 때가 됐다는 지적은 그동안 계속 있어왔다.

 

양도세 부담이 줄면 매물 잠김 현상이 일부 해소될 것으로 보인다. 그동안 양도세 부담 때문에 매도를 망설였던 집주인들이 적지 않았기 때문이다. 다만 다주택자들의 양도세 부담은 여전한 만큼 거래 한파가 들이닥친 서울·수도권 아파트 매매시장을 녹이기엔 역부족이라는 분석도 나온다.

 

양도세는 건물이나 토지 등 고정자산이나 주식 등 대통령령으로 정하는 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생한 양도 차익에 부과되는 세금이다. 종합부동산세(종부세)가 보유세라면 양도세는 거래세에 해당한다.

국회 기획재정위원회는 15일 오전 조세소위를 열고 양도소득세 개편 내용을 담은 소득세법 개정안 논의에 들어갔다. 논의 핵심은 1가구 1 주택자 양도세 비과세 기준 상향이다. 현행 시세 9억 원인 고가주택 기준을 12억 원으로 올려 1 주택자의 세 부담을 덜어주고 거래 활성화도 꾀하겠다는 것이다. 여당은 1가구 1 주택자 양도세 비과세 기준 상향 법안을 이번 정기국회 내 처리하겠다는 입장이고, 야당 역시 기준 상향에 공감하고 있어 해당 법안은 이르면 연내 국회 문턱을 넘을 가능성이 크다.

 

 

앞서 민주당은 지난 6월 18일 의원총회에서 비과세 기준을 시가 9억원에서 12억 원으로 상향하는 내용의 양도세 완화 안을 당론으로 확정한 바 있다. 정책위 수석부의장인 유동수 의원은 당시 의총에서 모인 의견을 토대로 양도세 개편 내용을 담은 소득세법 개정안을 두 달 뒤인 지난 8월에 대표 발의했고, 입법이 5개월 만에 본격화된 것이다.

 

1 주택자 양도세 부과 기준이 완화되면 서울 아파트 시장을 중심으로 거래량이 늘어날 수 있다. 최근 집값이 급등하면서 양도세 비과세 기준인 시세 9억 원을 초과하는 아파트가 많아졌다. 이에 양도세 부담을 느낀 1 주택자들이 매도를 포기하면서 공급(매물) 부족과 그에 따른 집값 상승이라는 악순환을 초래하고 있다는 분석이 많았다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1가구 1 주택자의 양도세 비과세 기준금액이 상향되면 양도세 부담이 줄어들기를 기다리던 매도 대기 물건이 시장에 나올 수 있다"며 "비과세 기준이 12억 원으로 높아지면 지방보다는 고가주택이 밀집된 서울에서 정책 효과가 더 크게 나타날 것"이라고 했다.

 

 

"시장 영향 제한적"이라는 전망

다만 양도세 부과 기준 상향 대상이 다주택자가 아닌 1 주택자에 한정된 만큼 시장 전체에 미칠 파급력은 제한적이라는 분석도 나온다.

 

김인만 부동산연구소장은 "1 주택자 양도세 부과 기준 완화는 일부 '갈아타기'(기존 주택보다 더 큰 평형으로 집을 옮기는 일) 수요가 늘어나는 정도로만 영향을 줄 것"이라며 "여당이 정말 거래량을 늘리고 집값을 안정시키려면 다주택자 양도세 중과 부분도 손봐야 한다"라고 말했다.

 

다주택자는 양도세 중과 부담으로 지난해에 이어 올해도 매매 대신 증여를 선택하고 있다. 3 주택자 기준 양도세율은 지방소득세를 포함하면 최고 82.5%다. 반면 증여세율은 50%다. 양도세를 부담하고 파느니 증여세를 내고 물려주자는 심리가 확산한 것이다. 

 

 

한국 부동산원에 따르면 올해 9월까지 서울 아파트 증여 건수는 1만 804건으로 지난해 같은 기간 1만 7364건에 이어 역대 최고 수준을 기록하고 있다. 반면 지난달 서울 아파트 거래량은 2697건으로 1월 5769건 대비 절반 이하로 줄었다. 지난해 9월 거래 건수(3775건)와 비교해도 1000건 이상 감소하는 등 거래 절벽 현상이 계속되고 있다.

 

 

 

정기국회 내 법안 처리도 쉽지 않을 것...

야당인 국민의 힘은 비과세 기준 상향에는 어느 정도 동의하지만, 장기보유 특별공제율(장 특공제·거주기간 40%+보유기간 40%) 변경에는 반발하고 있다. 개정안에는 거주기간에 따른 공제율을 그대로 두되, 보유기간에 따른 공제율을 양도차익 별로 10~40% 차등 적용하는 내용이 담겼다. 

 

이에 따라 양도차익이 15억 원을 넘는 초고가주택은 보유기간 공제율이 현행 40%에서 10%로 대폭 줄어 세 부담이 증가한다. 다시 말해 양도세 개편안의 골자는 세 부담 완화지만, 일부 초고가주택 보유자의 경우에는 세 부담이 강화될 수 있다는 것이다. 

 

 

 

원내 핵심 관계자는 "비과세 기준 상향과 장 특공제는 함께 움직이는 패키지"라며 "국민의힘이 장 특공제 변경에는 반대할 가능성이 커서 법안 심사가 어떻게 진행될지 미지수"라고 했다.

 

홍남기 부총리 겸 기재부 장관은 지난달 기재위 국감에서 "부동산 양도소득세에 대한 기준을 조정할 필요성도 일견 있다고 보인다"면서 "다만 부동산 시장과 관련해 양도세 변동이 잘못된 시그널로 갈까 봐 부동산 시장 안정을 저해하는 요인으로 작용할까 봐 걱정도 크다"라고 말했다.

 

당 고위 관계자는 "종부세는 이미 각 의견을 모아 국회 본의회에서 통과된 사안"이라며 "양도세 개편은 부자 세금 완하가 아닌 수도권 실수요자에 대한 과세 현실화"라고 강조했다.